Domande frequenti per i proprietari immobiliari

Acquistiamo il diritto a percepire il canone di locazione di un sito mobile in un’area definita per un periodo determinato (generalmente 30 anni o più), insieme a diritti limitati che ci consentono di riscuotere tale canone.

L’importo del corrispettivo per la cessione del contratto dipende da diversi fattori, tra cui:

• Canone attuale previsto dal contratto di locazione

• Incrementi futuri del canone previsti

• Tipologia di conduttore (operatore o tower company)

• Condizioni contrattuali della locazione

• Tipologia di sito (torre o tetto) e relativa ubicazione

• Presenza di co-locatari (condivisione del sito)

• Durata del nostro investimento

• Altri elementi che incidono sulla nostra valutazione del rischio

I contratti di locazione per siti mobili si differenziano dagli altri contratti commerciali perché il conduttore può recedere con un preavviso molto breve, generalmente compreso tra 30 e 90 giorni. Immagini se gli inquilini di un edificio ad uso uffici potessero lasciare l’immobile con un preavviso di soli 30–90 giorni: il finanziamento immobiliare commerciale ne risentirebbe profondamente.

Questa è proprio la realtà degli immobili destinati a siti mobili: non è possibile rivolgersi semplicemente alla propria banca per ottenere un finanziamento garantito da un contratto di locazione di questo tipo.

Per questo motivo, oltre 25.000 proprietari di siti in tutto il mondo hanno scelto di accettare un riscatto del contratto (lease premium), optando per un pagamento anticipato, consistente e sicuro, anziché per un canone incerto che può variare nel tempo e che generalmente aumenta solo in linea con l’inflazione (CPI).

La chiave di un buon investimento è ottenere un rendimento superiore all’inflazione. TIP può aiutarla a raggiungere questo obiettivo.

Nulla. I nostri investimenti sono “senza rivalsa”. Ciò significa che, se il conduttore smette di pagare il canone dopo che abbiamo investito nel contratto, non possiamo richiederle alcun rimborso.

Questo è il cuore del nostro modello di business: i proprietari dei siti trasformano canoni futuri incerti in un pagamento unico, significativo e immediato, trasferendo a TIP l’intero rischio legato al sito.

TIP, a sua volta, beneficia del fatto che, anche se alcuni contratti possono terminare nel tempo, il nostro portafoglio globale di investimenti in contratti di locazione di siti consente di mitigare tale rischio.

Un contratto di locazione per un sito mobile ha un valore molto maggiore per TIP rispetto a un singolo proprietario. La ragione è semplice: il proprietario affronta un “rischio binario” – il sito esiste (“1”) oppure non esiste più (“0”). È anche per questo motivo che le banche non concedono finanziamenti garantiti da questo tipo di contratti.

TIP, invece, affronta un rischio di portafoglio. Possiamo accettare la cessazione di singoli contratti perché, per ogni sito che viene dismesso, deteniamo molti altri contratti a livello globale. In altre parole, TIP è tutelata dalla diversificazione del proprio portafoglio internazionale.

Per questo motivo, in un’ottica puramente razionale, ogni proprietario dovrebbe valutare la cessione del proprio contratto, sostituendo un canone incerto e indicizzato esclusivamente all’inflazione con un pagamento anticipato che garantisce certezza e un rendimento potenzialmente superiore

La grande maggioranza dei contratti di locazione per siti con antenne di telecomunicazioni può essere risolta per motivi economici o tecnologici, sostanzialmente per qualsiasi ragione, con un preavviso molto breve, generalmente compreso tra 30 e 90 giorni.

Per questo motivo, i proprietari di siti non possono ottenere finanziamenti bancari garantiti da tali contratti di locazione. TIP offre una soluzione grazie a un portafoglio globale ampio e di alta qualità di contratti di locazione di siti. Il nostro portafoglio è diversificato e bilanciato, il che riduce il nostro costo del capitale e ci consente di effettuare pagamenti iniziali significativi, continuando al contempo a ottenere un rendimento adeguato sull’investimento.

Sebbene alcuni contratti di locazione per siti possano prevedere determinate limitazioni su ciò che il proprietario può fare, nella maggior parte dei casi i proprietari sono liberi di disporre del proprio terreno come ritengono opportuno. Questo è il significato stesso della proprietà.

Sì. TIP acquisisce esclusivamente i diritti connessi al suo contratto di locazione per il sito con antenne di telecomunicazioni, in particolare il diritto a percepire il canone. A meno che non richieda espressamente che acquistiamo anche il terreno (cosa che possiamo valutare), la proprietà del terreno rimane a lei, che potrà continuare a utilizzarlo come ritiene opportuno.

Al termine del nostro periodo di investimento, il contratto di locazione e il relativo canone torneranno nella sua piena disponibilità, salvo che lei decida di accettare una nuova proposta di premio di locazione da parte di TIP.

Può cedere una parte o la totalità dei suoi canoni futuri incerti, secondo le sue esigenze.

Se i suoi contratti di locazione per siti mobili soddisfano i nostri criteri di investimento, siamo pronti ad acquistarli.

Il nostro fondatore, Eric Overman, ha supervisionato l’acquisizione di oltre il 75% di tutti i premi di locazione conclusi al di fuori degli Stati Uniti, per un totale di circa 6.000 contratti di locazione in 20 Paesi.

Oggi TIP è supportata da InfraBridge, che ha impegnato fino a 350 milioni di dollari di capitale, un livello di finanziamento significativamente superiore rispetto alle risorse disponibili per il Sig. Overman nella sua precedente iniziativa imprenditoriale.

Questo impegno di capitale, unito all’accesso a finanziamenti a basso costo nei momenti opportuni, consente a TIP di investire in oltre 10.000 contratti di locazione per siti con antenne di telecomunicazioni a livello globale.

Il processo è semplice. Il tempo di pagamento dipende principalmente dalla rapidità con cui può fornire la documentazione richiesta. Una volta concordati i termini, la due diligence e la chiusura vengono generalmente completate in circa 30 giorni.

Normalmente, vengono effettuate modifiche minime. Una volta effettuato il nostro investimento, notifichiamo all’inquilino (l’operatore di telecomunicazioni o la società di torri) il cambio di proprietario.

Da quel momento e fino alla fine del nostro periodo di investimento, TIP agisce come punto di contatto per l’inquilino riguardo al sito. Coordineremo con lei se viene programmata una visita al sito, vengono eseguiti lavori importanti o se un altro potenziale inquilino mostra interesse a collocare un sito con antenne sulla sua proprietà.

Contattaci. Saremo lieti di effettuare una valutazione gratuita del suo contratto di locazione per determinare se il suo sito è idoneo.